Определение износа зданий, как аспект ценообразования недвижимости

 


С течением времени любое здание меняет свой внешний вид, а также технико-экономические характеристики, которые меняются в связи с изнашиванием конструктивных элементов дома или сооружения.

 

Корректное определение износа здания актуальный вопрос для анализа состояния недвижимости при проведении ремонтных работ или же осуществлении купли-продажи.

 

Для определения этого критерия можно прибегнуть к нескольким, используемым ныне методикам.

 

Итак, зная год строительства дома можно использовать экспертную оценку. Ее суть заключается в том, что износ, в виде видимых повреждений и деформаций различной степени определяется в процентах в диапазоне от 0 до 100%.

 

Выводом экспертной оценки является заключение о пригодности или непригодной аварийной ситуации, связанной с эксплуатацией объекта.

 

Обследованию подлежат стены, фундаменты, кровля, перекрытия, окна, полы, отделочные покрытия, а также внутренние устройства. Каждый указанный элемент имеет собственный табличный удельный вес, который учитывается при расчете износа.

 

Наряду с экспертным, широко используется стоимостной метод определения износа.

 

Зная год строительства дома на основании документов проводится расчет затрат на восстановительные работы с составлением соответствующих смет, подкрепленных дефектными ведомостями.

 

Износ же определяется путем простого деления балансовой стоимости дома на полученное значение стоимости восстановительных работ. При этом балансовая стоимость дома в обязательном порядке должна учитывать амортизацию и год строительства дома.

 

Не менее актуален и метод расчета периода жизни недвижимости. Для его применения необходимо знать год строительства дома, исходя из которого без труда можно определить возраст самого здания.

 

Для определения критерия проводится анализ по каждому конструктивному элементу путем определения его восстановительной стоимости и умножения данного показателя на возраст. После чего полученный коэффициент необходимо разделить на общую физическую жизнь конструктива. Сумма значений по ряду объектов, разделенная на балансовую стоимость и умноженная на 100% отражает состояние конструкций на настоящий момент.

 

Важно отметить, что используя любую методику необходимо грамотно и адекватно подходить к определению износа элементов, восстановительной стоимости и составления дефектных ведомостей.

 

Так как именно профессиональная оценка является залогом правильного определения износа, на который влияет, не только год строительства дома, но множество сопутствующих факторов.